Comprar ou arrendar?
Uma das primeiras dúvidas que pode surgir quando pensamos em procurar casa é precisamente esta. As circunstâncias para tomar uma decisão sobre comprar ou arrendar são muito pessoais e existem tantos factores que podem influenciar esta decisão que é praticamente impossível tratá-los de um forma sistemática.
De qualquer forma, enumeramos algumas questões que podem ajudar na decisão:
Será possível encontrar uma casa com as mesmas características quer compre ou arrende?
Os preços de arrendamento na zona que procuro estão de acordo com os preços de venda dessa mesma zona?
Terei possibilidade de conseguir a totalidade do financiamento?
Que tipo de impostos estão associados a ser proprietário de um imóvel?
O recurso a crédito permitirá pagar menos por mês do que se arrendar, de forma a possibilitar uma compra de maior valor?
Quanto posso gastar?
Obviamente, antes de procurar casa devemos ter claro quanto é que poderemos pagar pela aquisição da casa que pretendemos. O valor mensal a despender na compra de uma casa não deve ser superior a 40% dos rendimentos líquidos mensais (estando incluídos todos os outros encargos já suportados à data da compra)
Ao valor da casa devemos sempre somar as despesas inerentes à compra da mesma e que obviamente fazem subir o preço a pagar pela casa, o que se reproduzirá na mensalidade a pagar.
Onde e como procurar?
Outra questão muito importante e sobre a qual devemos ponderar bastante, antes mesmo de começar a procurar um imóvel, uma vez que nos fará poupar bastante tempo, são as características da casa que pretendemos em função das necessidades que temos:
Tipologia
· Garagem
· Zonas
· Zonas de preferência
· etc
A forma mais fácil de procurar casa é sem dúvida começar por consultar a imprensa especializada, anúncios em placard 's de janela, etc. Os portais imobiliários são outra fonte e com uma capacidade de selecção muito eficaz, no entanto, o melhor é solicitar a ajuda de um mediador imobiliário.
Não devemos partir do pressuposto que a intervenção de um profissional imobiliário encarece a casa, primeiro porque os seus honorários fazem parte do preço de venda e como tal são suportados pelo vendedor, segundo porque o preço de venda de um imóvel é sempre negociável e nesse preço devem estar incluídos esses honorários.
Devemos contudo verificar se a mediadora imobiliária que escolhemos está legalizada no Instituto Mercado e Obras Públicas e Particulares e Imobiliárias (IMOPPI) o qual obriga a exercer a sua profissão respeitando normas e procedimentos definidos legalmente
As empresas imobiliárias são sem dúvida, quem melhor pode aconselhar sobre a oferta e preços dos imóveis, uma vez que tem uma ampla oferta de casas. Através da colaboração das empresas imobiliárias aderentes resulta uma poupança de tempo e de preocupações com a selecção e visitas de casas, as empresas imobiliárias fazem esse sérvio previamente.
O contrato de mediação imobiliária
Trata-se de um acordo efectuado entre a imobiliária e Vendedor/ Comprador (sendo que este tipo de contratos raramente se efectuam na intermediação de compra) e em que deve constar:
· Identificação de ambas as partes: Mediadora e Cliente
· O tipo de negócio propriamente dito: venda/compra/ arrendamento/trespasse
· Características do imóvel
· Obrigações de ambas as partes, em que a imobiliária tenta vender ou comprar e o cliente promete pagar a comissão acordada pelos serviços da imobiliária
· Duração do contrato, que normalmente é de 3 meses, embora possa vigorar pelo tempo que as partes entenderem.
· Pode ainda constar uma cláusula relativa à exclusividade, em que é conferido à imobiliária a exclusividade para promover a compra ou a venda do imóvel. Normalmente o cliente efectua contratos com várias imobiliárias a fim de potenciar as probabilidades de vender ou comprar mais rápido.
· Pode também constar no contrato o serviço de "solicitadoria" prestado pela imobiliária - esta responsabiliza-se pela documentação necessária para efectuar a escritura.
Questões importantes
Para que o trabalho do mediador imobiliário seja eficaz é necessário que lhe sejam transmitidas todas as características da casa que pretendemos, há pequenos detalhes que devemos valorar e que podem ser fundamentais na decisão de compra. Falamos de aspectos relacionados não só com a própria casa, mas também com a envolvente da mesma:
· Ar condicionado
· Aquecimento central
· Vidros duplos
· Iluminação e exposição solar
· Armários
· Equipamento cozinha
· Sistema de segurança
· Garagem
· Meios de Transportes
· Infra-estruturas do local: hospitais, lojas, supermercados, colégios
· Previsão de planos urbanísticos para a zona
· Espaços Verdes e de Lazer
Devemos no entanto estar conscientes de que a casa perfeita não existe e que não devemos levar ao extremo a comprovação de todos estes detalhes, no entanto são questões sobre as quais devemos reflectir e ponderar a sua importância na escolha a efectuar.
A superfície
Quando procuramos casa ouve-se falar muitas vezes na superfície da casa e sobre este aspecto deve-se ter em atenção o seguinte:
· superfície construída: é a superfície total da casa, incluindo as paredes e as varandas. Corresponde normalmente à informação que vem nas plantas do imóvel.
· superfície útil: é a superfície total, descontando as paredes, vigas, varandas, etc. Normalmente representa cerca de menos 15% da superfície construída e corresponde à área que podemos "pisar".
· superfície total: é a superfície construída mais os espaços comuns, ou seja, os jardins, as escadas, a entrada do edifício, etc.
A Garagem
Já referimos a importância da garagem na escolha da casa, mas existe outra questão sobre as garagens para a qual gostaríamos de alertar:
uma garagem pode encontrar-se em duas situações jurídicas distintas:
· pode acontecer que a garagem seja inseparável da casa, quer isto dizer que ao sermos proprietários da casa seremos também da garagem e na conservatória do registro predial constará uma só descrição para a casa e para a garagem.
· outra situação é a garagem ser um bem imóvel distinto da casa, em que a compra da mesma representa um acto distinto da compra da casa e como tal tem uma descrição diferente na conservatória do registo predial.
Documentação
Agora que já decidimos que casa queremos comprar e antes de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda, convém ver esclarecidas todas as situações legais inerentes ao imóvel, nomeadamente:
a certidão de teor do imóvel: corresponde ao "bilhete de identidade" dos imóveis, é um documento onde constam todos os registos relativos ao imóvel, no qual figuram o nome do proprietário, as características e a localização do imóvel. Com esta certidão, pedida na Conservatória do Registro Predial, correspondente à freguesia do imóvel, com a indicação da morada completa do mesmo, podemos verificar se o proprietário coincide com o nosso vendedor, já que não o sendo, poderá ainda constar em nome do antigo proprietário; poderá ainda verificar-se que o imóvel pertence a uma empresa ou sociedade e nestes casos convém comprovar que a pessoa que nos está a vender a casa tem poderes legais para o fazer; outra questão que podemos também confirmar diz respeito aos possíveis ónus e/ou encargos que podem recair sobre o imóvel (hipotecas, penhoras, ónus de inalienabilidade, etc) e se existem alguns que permaneçam pendentes, como por exemplo uma hipoteca antiga não cancelada.
a caderneta predial: é um documento emitido pela Repartição de Finanças da freguesia correspondente ao imóvel, que atesta a situação matricial e fiscal do mesmo. Neste documento inscreve-se o valor do imóvel para efeitos fiscais. Caso se trate de um imóvel novo, ou tenham sido feitas obras recentes que possam alterar o valor do imóvel, é possível que ainda não exista caderneta predial, mas sim uma certidão matricial.
a licença de utilização: emitida pela Câmara Municipal à qual o imóvel pertence, confirma que o mesmo foi inspeccionado e que se encontra nas condições exigidas pela lei para ser habitado.
a licença de construção: é igualmente emitida pela Câmara Municipal sendo necessária para o início de construção do imóvel e até à conclusão do mesmo, momento em que se procederá á emissão da licença de utilização.
A compra e venda
Depois de termos escolhido a casa que vamos adquirir e de termos verificado que tudo o que diz respeito ao imóvel está em ordem, o passo seguinte é reservar a casa.
a reserva : montante a entregar ao vendedor, que é parte do preço final da casa, e em que ambas as partes, comprador e vendedor, confirmam a intenção um de comprar e outro de vender.
O contrato de promessa de compra e venda (CPCV): depois de efectuada a reserva é elaborado o CPCV, que é o documento legal que se destina a formalizar o compromisso e as condições estabelecidas para o negócio, bem como os respectivos deveres e direitos de ambas as partes. Neste deve constar assim:
· a identificação de ambas as partes
· a identificação do imóvel
· preço e respectiva forma de pagamento
· prazo de duração do contrato
· penalizações para a eventualidade do contrato não se concretizar
As assinaturas dos intervenientes devem ser reconhecidas presencialmente no notário.
os registos provisórios: são efectuados na conservatória de registo predial e têm uma validade de 6 meses:
· registos provisórios de aquisição: conferem uma maior segurança ao comprador até à data da escritura, já que a partir desta apresentação fica registada a futura transacção.
· registos provisórios de hipoteca: sempre que tenha havido financiamento com garantia hipotecária o banco fornece uma minuta para efectuar estes registos com o objectivo de registar que o imóvel em causa irá servir de garantia a um empréstimo habitação.
a escritura pública: é o documento que formaliza o acto de compra e venda e que é sempre efectuado perante o Notário. Neste momento são realizados dois contratos diferentes:
· escritura de compra e venda: onde é celebrada a transmissão de propriedade do imóvel
· escritura de mútuo com hipoteca: constituição da hipoteca como garantia, que só se realiza caso se tenha recorrido a crédito para a aquisição do imóvel.
conversão dos registos: depois da realização da escritura, a entidade financeira ou o comprador, caso tenha existido ou não recurso a crédito, solicitam junto da conservatória, a conversão dos registos em definitivo.
Crédito Habitação
O que é uma hipoteca?
Uma hipoteca pressupõe dois elementos:
- um contrato de empréstimo em que a entidade financeira passa a ser o credor que empresta um determinado montante a devolver num prazo acordado e com juros determinados.
- uma garantia pelo empréstimo concedido.
Quem intervém?
· os compradores do imóvel, que ao assinarem o contrato de empréstimo passam a ser devedores do mesmo.
· a entidade financeira, que é o credor do empréstimo e que aceita a hipoteca como garantia do mesmo.
· o Notário, uma vez que este contrato de mútuo, regra geral é efectuado sobre a forma de escritura pública.
· o solicitador, que por conta da entidade financeira realiza todos os trâmites necessários para efectuar as liquidações correspondentes à hipoteca e assegura a inscrição registral da mesma como garantia da dívida.
Montante máximo a financiar ?
O montante máximo a financiar dependerá de vários factores podendo por lei chegar aos 100% do valor de avaliação do imóvel (ver Decreto-lei nº 349/98 de 11 de Novembro e demais disposições legais complementares aplicáveis), mas vai sempre depender da sua "taxa de esforço" - relação entre a prestação relativa ao 1º ano de vida do empréstimo correspondente à amortização do capital e juros em divida a que fica sujeito o agregado familiar e um duodécimo do seu rendimento anual bruto, pelo que, a prestação do empréstimo relativa ao primeiro ano, não pode exceder, regra geral, metade de um duodécimo do rendimento anual bruto do agregado familiar.
Finalidades do crédito habitação?
O empréstimo pode ter várias finalidades distintas:
· aquisição
· construção
· obras
· investimento para arrendamento
A amortização ?
É o pagamento da parte de capital em dívida efectuado em cada prestação mensal do empréstimo. Nos empréstimos com sistema da amortização francês, que são a maioria, no princípio do empréstimo paga-se mais juros e menos capital e no final do empréstimo a situação inverte-se.
O dinheiro que se entrega à instituição financeira, fora das mensalidades normais, chama-se amortização parcial e caso a dívida seja toda saldada de uma só vez será uma amortização total antecipada.
Prestações ?
O pagamento do empréstimo é feito através de prestações que são constituídas por uma parte de juros e outra de capital. Existem três tipos de prestações:
· prestações constantes: o valor das prestações é constante ao longo da vida do empréstimo, sofrendo apenas as alterações nas revisões de taxa de acordo com a variação da indexante, ou caso hajam alterações das condições contratuais, tais como taxa de juro, prazo do contrato, amortização antecipada, etc.
· prestações progressivas: o valor das prestações evolui ao longo da vida do empréstimo ou por um período previamente acordado entre as partes.
Juros
É o preço a pagar pelo empréstimo concedido e que é pago com a prestação mensal, sendo calculado segundo o capital em dívida e a taxa de juro.
Taxa de Juro
A taxa de juro do empréstimo habitação pode ser :
· taxa de juro fixa: a taxa mantém-se durante o prazo do empréstimo, pelo que a prestação será a mesma não sofrendo alterações.
· taxa de juro variável: a taxa varia de acordo com a evolução do mercado.
O spread
É a percentagem que as instituições de crédito adicionam ao índice de referência. Normalmente os bancos fazem variar o spread de uma operação consoante o montante de financiamento, o valor de avaliação do imóvel, o perfil de risco do cliente, etc.
Taxa Anual Efectiva (TAE)
A TAE constitui um excelente elemento de comparação entre as diferentes instituições de crédito, já que no cálculo desta taxa estão ponderados todos os custos associados ao crédito: taxa de juro nominal, seguros, despesas de abertura, despesas de avaliação, etc.
Custos Associados ao Crédito Habitação
· Comissões de abertura de dossier: comissão cobrada pelas instituições financeiras pelo estudo do processo de crédito. É um valor fixado por cada instituição, desde que comunicada ao Banco de Portugal.
· Despesas de avaliação: montante pago pela avaliação do imóvel a financiar. Como nas despesas de abertura este valor também é livre, podendo assim variar de instituição para instituição
· Despesas de solicitadoria: custo opcional pelo tratamento de toda a documentação necessária para a realização de uma escritura.
· Comissão por amortizações parciais ou total: normalmente os bancos cobram uma comissão pelas amortizações de capital e que por norma variam entre 1% a 3%.
Documentos necessários para a formalização da proposta de crédito
· documentos pessoais: Bilhete de Identidade, cartão de contribuinte, última declaração de IRS, última nota de liquidação, declaração da entidade patronal com vínculo e antiguidade, três últimos recibos de ordenado, extractos bancários, entre outros.
· documentos do imóvel: os documentos normalmente solicitados são a Caderneta Predial actualizada, a Licença de Utilização, as plantas do imóvel e a licença de construção.
Todos estes documentos variam de acordo com a instituição financeira e também de acordo com a finalidade do próprio crédito.
Seguros
Seguro multiriscos: ao adquirir um imóvel convém constituir um seguro multiriscos que proteja o seu imóvel de alguns riscos como incêndio, roubo, danos por inundação, explosões, etc. O prémio deste seguro é pago mensalmente e varia em função do valor de avaliação do imóvel.
seguro de vida: ao constituir um seguro de vida assegura o pagamento do capital em dívida no caso de morte ou invalidez permanente, libertando os seus herdeiros dos encargos em que iriam incorrer. O prémio do seguro de vida é também pago mensalmente e varia de acordo o montante solicitado e a idade dos proponentes.
Ambos os seguros têm prémios que variam de acordo com a seguradora que elegermos.
Vender
Tal como na compra, a venda de um imóvel requer alguma reflexão sobre determinados aspectos, como as condições do mercado, as infraestruturas, a oferta da área, etc, que vão influenciar directamente o seu negócio.
O recurso a uma mediadora imobiliária é certamente a melhor opção, já que estes profissionais, para além de conhecedores do mercado, têm a experiência e conhecimentos necessários para promover o seu imóvel. Obviamente será acordada, entre o proprietário e a imobiliária , uma comissão a pagar à imobiliária e que normalmente varia entre 3% e 5% do valor da venda.
Para além de tratar da promoção do imóvel, a imobiliária poderá ser ainda responsável pela documentação necessária para a realização da escritura:
Caderneta predial actualizada;
Licença de habitação;
Certidão de teor;
Depois de ter conseguido um comprador para a sua casa, e depois de se ter acordado todas as condições inerentes à venda (preço, condições de pagamento, datas, etc.) entre ambas as partes, a imobiliária redigirá o contrato de promessa de compra e venda, que formalizará o compromisso de negócio, estabelecendo o preço final de venda, as formas de pagamento e o prazo até à realização da escritura. Este documento deverá ser assinado por ambas as partes e reconhecidas as assinaturas presencialmente perante o Notário.
De uma forma geral estará presente na escritura um representante da imobiliária que dará o apoio necessário a ambas as partes.
Arrendar
Arrendar uma casa é, como referimos no início deste documento, uma opção relativamente à aquisição e que implica a assinatura de um contrato de arrendamento.
O que é uma renda?
A renda é o valor a pagar pelo arrendamento do imóvel, sendo que a primeira renda deverá ser paga na assinatura do contrato de arrendamento e as restantes até ao dia 8 de cada mês.
Na assinatura do contrato poderá o proprietário do imóvel exigir uma caução que não poderá nunca exceder o valor de uma renda mensal.
Regimes de renda
Existem três regimes de rendas:
- renda livre : em que não existe montante máximo e onde a renda é negociada livremente por ambas as partes.
- renda condicionada: é estipulada por Lei e aplicada nos casos de falta de contrato escrito, nos arrendamentos transmitidos para familiares, nos fogos de estado, no caso de cooperativas de habitação, etc.
- renda apoiada : normalmente aplica-se este tipo de rendas a imóveis construídos ou adquiridos para arrendamento habitacional pelo Estado - como por exemplo: realojamento de bairros degradados, em que o Estado assegura parte da renda, estando sujeitos a uma legislação própria do Governo.
O contrato de arrendamento:
O Contrato de Arrendamento é o documento legal que formaliza o acordo entre o senhorio, que concede a utilização temporária de uma habitação ou parte da mesma e o inquilino, que paga uma renda mensal pelo uso do imóvel.
No contrato de arrendamento devem constar:
- a identificação pessoal de ambas as partes
- direito do senhorio sobre o imóvel
- morada completa do imóvel
- licença de utilização
- data e prazo da celebração do contrato
- regime e valor de renda
Existem dois tipos de contrato de arrendamento:
- contrato de duração indeterminada : é renovado automática e sucessivamente, em que a actualização é feita consoante os coeficientes estabelecidos pelos orgãos competentes;
- contrato de duração limitada: são contratos realizados por um prazo igual ou superior a três anos, podendo ser renovadas por igual período e segundo os coeficientes estabelecidos em portaria.
